Como fazer uma escritura pública no cartório de notas
A escritura é lavrada em qualquer cartório de notas, com as partes presentes e documento original. Para imóvel, exige matrícula atualizada, certidões e o ITBI pago na prefeitura. Assinar não basta: a propriedade só muda quando a escritura é registrada na matrícula, no Registro de Imóveis do local do imóvel.
Escritura pública é o documento que o tabelião redige, lê e assina junto com as partes, dando fé de que aquilo foi declarado na frente dele. Ela é exigida por lei em alguns negócios e escolhida por segurança em muitos outros.
1. Quando ela é obrigatória
- Negócio que transfere direito sobre imóvel acima do limite fixado no Código Civil, que é calculado em salários mínimos. Abaixo disso, o instrumento particular é admitido.
- Pacto antenupcial, para quem escolhe regime de bens diferente do legal.
- Procuração para atos que exigem forma pública, como vender imóvel.
- Inventário e partilha e divórcio consensuais, quando não há filho menor ou incapaz e as partes estão de acordo, com advogado presente.
- Financiamento habitacional tem regra própria: o contrato do banco pode ter força de escritura pública.
2. O que separar antes de ir
- Documento de identidade e CPF de todos, inclusive dos cônjuges, com certidão de casamento ou de nascimento atualizada.
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Registro de Imóveis, e não a escritura antiga do vendedor.
- Certidões de tributos do imóvel: IPTU na prefeitura, ou ITR e CCIR se for rural.
- Certidões pessoais do vendedor exigidas pelo tabelião, para verificar risco de fraude contra credores.
- Guia do ITBI paga na prefeitura. Sem ela o tabelião não lavra.
- Declaração de quitação de condomínio, quando houver.
3. No dia
- Peça a minuta por e-mail alguns dias antes e leia com calma.
- Confira nome completo, CPF, estado civil, profissão, endereço, a descrição do imóvel e o número da matrícula.
- Confira valor e forma de pagamento exatamente como combinado.
- Compareçam todos, ou os procuradores com procuração pública dentro da validade.
- O tabelião lê a escritura em voz alta. Interrompa se algo estiver errado: corrigir agora é grátis.
- Assinem, pague os emolumentos e retire o traslado.
4. Quanto custa e como reduzir surpresa
- O emolumento da escritura é calculado por faixa de valor do negócio, pela tabela do estado.
- O ITBI é imposto municipal, com alíquota da prefeitura, e não tem relação com o cartório.
- O registro na matrícula é cobrado à parte, também por faixa de valor.
- Peça ao cartório um orçamento por escrito com as três linhas separadas antes de marcar a assinatura.
5. Se aparecer erro depois
- Erro material, como letra trocada, é corrigido por escritura de rerratificação no mesmo cartório.
- Se o Registro de Imóveis exigir complemento, ele emite nota de exigência por escrito. Leve-a de volta ao tabelião.
- Vários estados permitem lavrar por videoconferência, na plataforma notarial eletrônica, com assinatura digital.
Perguntas frequentes
Posso escolher qualquer cartório de notas?
Sim, o tabelionato de notas é de livre escolha, em qualquer cidade. O Registro de Imóveis, ao contrário, é obrigatoriamente o da localização do imóvel.
Preciso de advogado?
Na compra e venda, não é obrigatório. Em inventário, partilha e divórcio por escritura, a presença de advogado é exigida.
Quem paga as despesas?
A lei prevê que o comprador arca com as despesas de escritura e registro, mas as partes podem combinar diferente. Deixe isso escrito.
Contrato de gaveta vale?
Ele obriga quem assinou, mas não transfere a propriedade nem protege você contra terceiros. Só o registro na matrícula faz isso.
A escritura tem prazo para ser registrada?
Não há prazo que a anule, mas quanto mais você espera, maior o risco de penhora, dívida ou venda do mesmo imóvel a outra pessoa.
Antes de assinar, peça a matrícula atualizada emitida há pouco tempo e leia as averbações. Penhora, hipoteca e ação contra o vendedor aparecem ali e podem derrubar a compra depois.