Como declarar reforma e benfeitorias do imóvel no Imposto de Renda
Escrito por Bruno Rodrigues Medeiros
Gasto comprovado com construção, ampliação, reforma e pequenas obras soma ao valor do imóvel em Bens e Direitos, e esse valor é o custo usado se você vender. Sem nota fiscal ou recibo, o gasto não entra. Reforma para alugar não é dedutível do aluguel.
O gasto com obra no imóvel entra na ficha Bens e Direitos, somado ao valor do imóvel. Esse valor é o custo que a Receita usa para calcular o ganho de capital se você vender. As regras abaixo são as da declaração de 2026, sobre o ano de 2025.
1. O que pode somar ao valor do imóvel
- Construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes.
- Pequenas obras, como pintura, reparo de azulejos, encanamento, piso e paredes.
- Obras públicas que beneficiaram o imóvel, como meio-fio, pavimentação, rede de esgoto e de eletricidade, e a contribuição de melhoria.
- Demolição de prédio no terreno, quando é condição para vender.
- Outros gastos da compra, como o imposto de transmissão (ITBI) e a escritura e o registro pagos por você.
2. Como lançar
- Reúna as notas, os recibos e o valor que o imóvel tinha na declaração do ano anterior.
- Abra o imóvel na ficha Bens e Direitos.
- Some os gastos do ano ao valor anterior e informe o resultado no campo de situação de 31 de dezembro.
- No campo Discriminação, descreva a obra e o valor gasto. A Receita pede que a despesa seja discriminada na declaração do ano em que foi paga.
- Nos anos seguintes, repita o valor atualizado. A Receita não prevê atualizar o imóvel a preço de mercado.
3. Casos que mudam o lançamento
- Demolição e nova construção no mesmo terreno: informe a demolição na Discriminação, com o valor do bem demolido e os gastos da nova obra, e some esses gastos ao custo anterior.
- Imóvel alugado: reforma feita para futura locação não é dedutível do aluguel recebido, por falta de previsão legal.
- Venda para financiar obra: a isenção do ganho de capital na venda de imóvel residencial vale para comprar outro imóvel, não para construir, continuar obra, fazer benfeitoria ou reformar imóvel que você já tem.
- Venda futura: a despesa só integra o custo se estiver comprovada e discriminada na declaração do ano em que foi feita. Deixar para lançar na hora da venda não vale.
- Imóvel rural: benfeitoria na propriedade tem regra própria, dentro da atividade rural.
Perguntas frequentes
Dá para atualizar o imóvel pelo valor de mercado?
Não. A Receita diz que não há previsão legal. O custo só muda com despesas comprovadas de construção, ampliação ou reforma.
Reforma pequena, como pintura, conta?
Conta, se houver nota fiscal ou recibo. A Receita lista pintura, reparo de azulejos, encanamento, piso e paredes entre as pequenas obras que integram o custo.
Preciso de projeto aprovado na prefeitura?
Para construção, ampliação e reforma, a Receita pede projeto aprovado pelos órgãos municipais. A lista de pequenas obras não traz essa exigência.
Por quanto tempo guardo as notas?
Pelo menos cinco anos depois da venda do imóvel.
Material de construção comprado sem nota vale?
Não. Sem documento hábil e idôneo, o gasto não pode ser somado ao custo do imóvel.
Gasto sem nota fiscal ou recibo não entra no custo do imóvel, e os documentos precisam ser guardados por pelo menos cinco anos depois da venda.
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