Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda
O imóvel financiado entra em Bens e Direitos pelo valor que você já pagou até 31 de dezembro, e não pelo valor do contrato ou de mercado. Some entrada, parcelas pagas no ano, FGTS usado e despesas como ITBI e escritura. O saldo devedor não vai na ficha de Dívidas e Ônus Reais.
Imóvel financiado é a dúvida mais comum da declaração porque a lógica é contraintuitiva: você declara o que pagou, não o que comprou. Enquanto o financiamento corre, o valor do bem cresce um pouco a cada ano, na medida das parcelas — e a dívida com o banco não aparece em lugar nenhum.
1. O que separar antes
- Contrato ou escritura, com endereço, número de matrícula, cartório de registro, área e data de aquisição.
- Informe anual do banco, que traz quanto você pagou no ano e o saldo do contrato.
- Comprovantes da entrada, do ITBI e das despesas de escritura e registro.
- Extrato do FGTS, se usou o fundo na compra ou na amortização.
- A declaração do ano anterior, para copiar a situação em 31 de dezembro.
2. Onde e como lançar
- Abra a ficha Bens e Direitos e clique em Novo.
- Escolha o grupo de bens imóveis e, dentro dele, o código que corresponde ao tipo: apartamento, casa, terreno. A lista aparece na própria tela.
- Preencha endereço, matrícula, cartório, área e data de aquisição nos campos próprios.
- Na discriminação, escreva o essencial em texto: de quem comprou, com CPF ou CNPJ, que a compra é financiada, o nome e o CNPJ do banco, o número do contrato, o total já pago e quanto foi pago no ano.
- Em situação em 31/12 do ano anterior, repita exatamente o valor que constava na declaração passada.
- Em situação em 31/12 do ano, informe aquele valor somado ao que você pagou durante o ano.
3. Os erros que mais aparecem
- Informar o saldo devedor em Dívidas e Ônus Reais. Não vai, porque o bem não foi declarado pelo valor total.
- Lançar o valor de mercado ou o valor cheio do contrato logo no primeiro ano.
- Atualizar o valor do imóvel pela valorização. Bem é declarado pelo custo de aquisição.
- Esquecer que o saque do FGTS é rendimento isento e precisa aparecer na ficha própria, além de somar ao custo do imóvel.
- Compra em conjunto declarada inteira por uma pessoa só. Cada titular informa a sua parte, conforme o contrato.
4. Situações comuns
- Comprou em dezembro e a primeira parcela venceu em janeiro — declare o bem com o valor pago até 31 de dezembro, ainda que seja só a entrada.
- Quitou o financiamento — some o valor da quitação ao custo e registre a data na discriminação.
- Vendeu o imóvel — a apuração de ganho de capital é feita em programa próprio da Receita, no mês da venda, e existem hipóteses de isenção com condições específicas.
Perguntas frequentes
Declaro o valor total do imóvel ou só o que paguei?
Só o que foi efetivamente pago até 31 de dezembro, somando entrada, parcelas do ano e despesas como ITBI.
O saldo devedor entra em dívidas?
Não. Como o bem não é declarado pelo valor total, o saldo do financiamento não é informado na ficha de Dívidas e Ônus Reais.
Como declaro o FGTS usado na compra?
O saque é rendimento isento e deve constar na ficha própria; o valor também soma ao custo de aquisição do imóvel.
E se o imóvel é de dois titulares?
Cada um declara a sua parte, na proporção do contrato, e informa o outro titular na discriminação.
Juros do financiamento somam ao valor do bem?
O que foi efetivamente pago no ano ao banco pelo contrato compõe o valor lançado. Use o informe anual da instituição como base.