Como financiar um imóvel sem entrada
Financiamento de 100% do valor praticamente não existe nos bancos grandes: o normal é o banco emprestar uma parte e você cobrir o resto. Sem entrada, na prática, é montar a entrada com outro recurso — FGTS, subsídio, imóvel retomado ou entrada parcelada com a construtora. E é o valor da avaliação, não o do anúncio, que define quanto o banco libera.
Financiamento de 100% do valor do imóvel praticamente não existe nos bancos grandes. O normal é o banco emprestar uma parte e você cobrir o resto. “Sem entrada”, na prática, quer dizer montar a entrada com outro recurso que não seja dinheiro guardado na conta.
1. Entenda o que o banco financia
Cada banco define um percentual máximo do valor de avaliação do imóvel — e quem manda é a avaliação, não o preço do anúncio. Se a avaliação sair abaixo do combinado, a diferença vira entrada extra, do seu bolso. Simule em mais de um banco antes de assinar qualquer proposta de compra, porque o percentual e a taxa mudam de instituição para instituição.
2. Os caminhos que substituem a entrada
- FGTS — pode ser usado como entrada, para amortizar ou para abater parcelas, dentro das regras do programa e do tipo de imóvel. É a via mais comum de quem não tem dinheiro guardado.
- Imóveis retomados pelo banco — costumam ter condições de financiamento diferentes das do mercado, às vezes com percentual financiado maior. Exigem ler o edital e checar dívidas, ocupação e estado de conservação.
- Programas habitacionais — faixas de renda menores podem ter subsídio, que funciona como parte da entrada. As faixas e os valores mudam de ano para ano; confira a tabela do ano corrente antes de contar com o dinheiro.
- Entrada parcelada com a construtora — no imóvel na planta, a entrada é diluída até a entrega e o financiamento começa depois. No fim da obra você paga as duas coisas ao mesmo tempo.
- Consórcio — não é financiamento e não tem data certa de contemplação. Serve para quem pode esperar, não para quem precisa da casa agora.
3. Os custos que ficam de fora
- ITBI, imposto municipal pago na compra, e o registro em cartório. Variam por cidade e normalmente não entram no financiamento.
- Avaliação do imóvel e tarifas administrativas do banco.
- Seguros obrigatórios embutidos na parcela todo mês.
Some isso antes de decidir. É comum a pessoa conseguir a aprovação e travar na hora do cartório, sem dinheiro para escriturar o que já comprou.
4. Como aumentar a chance de aprovação
- Deixe o CPF sem restrição e as contas em dia alguns meses antes de pedir.
- Some renda com cônjuge ou parente, quando o banco aceitar composição de renda.
- Mantenha a parcela dentro do limite de comprometimento de renda que o banco pratica.
- Simule prazos diferentes: prazo maior derruba a parcela e aumenta o total pago.
Perguntas frequentes
Existe banco que financia 100%?
É raro e depende de campanha, perfil e tipo de imóvel. Trate como exceção e simule sempre contando com a necessidade de entrada.
Posso usar o FGTS mesmo sem carteira assinada hoje?
Pode usar o saldo que já existe na sua conta do FGTS, atendidas as regras do programa e do imóvel. A simulação no banco mostra quanto entra.
Imóvel retomado pelo banco vale a pena?
Pode valer, mas exige ler o edital, checar dívidas de condomínio e IPTU e saber se está ocupado. O desconto costuma existir por causa desses riscos.
O que é CET?
Custo Efetivo Total: a taxa somada a seguros e tarifas. É o único número que compara propostas de bancos diferentes de forma justa.
Consórcio serve para quem não tem entrada?
Serve para quem pode esperar a contemplação, que não tem data certa. Não resolve a compra imediata.
Não assine proposta de compra nem pague sinal antes de ter a aprovação do crédito e a avaliação do imóvel em mãos. Avaliação abaixo do preço combinado vira entrada extra do seu bolso.