Como declarar a venda de um imóvel no IR
A venda entra na sua declaração em Bens e Direitos, e o lucro é tributado como ganho de capital. O cálculo é feito no programa GCAP da Receita, no mês da venda, e depois importado para a declaração do ano seguinte. Existem casos de isenção — o próprio GCAP identifica.
Vender imóvel não é só tirar da declaração. O que a Receita cobra é o lucro da operação, e ela quer esse cálculo feito no mês em que o dinheiro entrou — não na época da declaração.
1. Ganho de capital: o que é
Ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição — o valor pelo qual o imóvel estava declarado. Se você comprou por um valor e vendeu por mais, essa diferença é o lucro tributável.
O custo de aquisição pode incluir gastos que você declarou ao longo dos anos, como reforma e benfeitorias, desde que tenham sido lançados na sua declaração na época e você tenha nota fiscal.
2. O cálculo é no GCAP, no mês da venda
O GCAP é um programa separado, baixado no site da Receita, referente ao ano da venda. Você informa datas, valores e despesas, e ele calcula o imposto e aponta se há isenção.
O imposto apurado vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda — não espera a declaração. Pagar depois disso gera multa e juros.
3. Na declaração do ano seguinte
- Abra o programa da declaração e use a opção de importar dados do GCAP
- Em Bens e Direitos, mantenha o imóvel com a situação em 31/12 do ano anterior e deixe o campo do ano da venda em branco
- Na discriminação, escreva a quem vendeu, quando e por quanto, com CPF ou CNPJ do comprador
4. Os casos de isenção
A lei prevê situações em que o lucro não é tributado — entre elas o único imóvel vendido dentro de certo valor, e a venda de residencial cujo dinheiro é usado para comprar outro residencial em prazo determinado.
Os limites de valor e os prazos mudam por norma e não valem para todo caso. Quem informa se você tem direito é o próprio GCAP, ao preencher, e a orientação oficial da Receita.
Perguntas frequentes
Preciso pagar antes de declarar?
Sim. O imposto sobre ganho de capital vence no último dia útil do mês seguinte à venda. A declaração do ano seguinte só importa o que o GCAP calculou.
Vendi sem lucro. Declaro?
Sim, a operação precisa aparecer em Bens e Direitos com a discriminação da venda, mesmo que não haja imposto a pagar.
Reforma abate imposto?
Entra no custo de aquisição se foi declarada na época e você tem nota fiscal. Sem comprovação, não entra.
Comprar outro imóvel isenta?
Há previsão de isenção nesse caso, com prazo e condições. O GCAP identifica ao preencher; confirme na orientação da Receita.
Conteúdo educativo. O TÁ EXPLICADO não é instituição financeira nem escritório de advocacia. Em caso de dívida alta ou situação complexa, procure o Procon da sua cidade ou um advogado.