Como amortizar o financiamento do imóvel
Amortizar é pagar um valor extra que abate o saldo devedor. Ao pedir, você escolhe reduzir o prazo (economiza mais juros) ou reduzir a parcela (alivia o mês). A redução proporcional dos juros é direito seu, previsto no art. 52 do Código de Defesa do Consumidor. Confira o extrato depois de cada amortização.
Amortização extraordinária é qualquer pagamento além da prestação do mês, feito para diminuir o saldo devedor. Não é adiantar parcela: é tirar dinheiro do principal, e por isso derruba os juros que ainda seriam cobrados.
1. Reduzir prazo ou reduzir parcela
Toda amortização obriga você a escolher uma das duas. A diferença é grande.
- Reduzir o prazo mantém a prestação como está e corta meses do fim do contrato. É a opção que economiza mais juros no total.
- Reduzir a parcela mantém o prazo e diminui o valor mensal. Economiza menos, mas dá fôlego imediato no orçamento.
Quem tem orçamento apertado costuma escolher parcela menor; quem consegue manter o pagamento atual encerra a dívida antes. Não existe resposta única — existe a sua situação de caixa.
2. Como pedir
- Abra o aplicativo do banco e procure o contrato em Financiamento imobiliário ou Meus contratos.
- Escolha Amortizar ou Amortização extraordinária — não a opção de pagar parcela.
- Digite o valor e selecione reduzir prazo ou reduzir parcela.
- Confirme e guarde o comprovante.
- No mês seguinte, abra o extrato do contrato e confira se o saldo devedor caiu e se o prazo ou a parcela mudaram como você pediu.
Alguns bancos ainda pedem que o pedido seja feito na agência ou por atendimento. Nesse caso, peça o protocolo e o novo demonstrativo de evolução da dívida.
3. Sistemas de amortização e o efeito prático
No SAC, a parcela começa mais alta e cai com o tempo, porque a parte de amortização é fixa. No Price, a parcela é aproximadamente constante e a maior parte dos primeiros anos é juros. Em qualquer um dos dois, a amortização extraordinária tem o mesmo mecanismo: abate o principal.
Os seguros e a taxa de administração são calculados sobre o saldo devedor. Ao reduzir o saldo, essa parte da prestação também diminui, mesmo quando você escolhe encurtar o prazo.
4. Erros que custam dinheiro
- Transferir para a conta e supor que o banco vai amortizar sozinho. Sem o pedido marcado, o dinheiro fica parado.
- Confundir com antecipar parcelas: pagar boletos futuros não corta juros do mesmo jeito.
- Não conferir o extrato. Se o banco aplicou diferente do pedido, reclame na hora, com o comprovante.
- Amortizar tudo e ficar sem reserva. Perder emprego devendo imóvel é pior do que dever um pouco a mais.
Perguntas frequentes
Reduzir prazo ou parcela economiza mais?
Reduzir o prazo economiza mais juros no total. Reduzir a parcela alivia o mês, mas mantém a dívida rodando pelo mesmo tempo.
O banco pode cobrar taxa para amortizar?
A liquidação antecipada, total ou parcial, é direito do consumidor com redução proporcional dos juros. Se aparecer cobrança, peça a base contratual por escrito.
Posso amortizar com FGTS?
Sim, quando o contrato está dentro do SFH e você cumpre as condições do fundo. O pedido é feito pelo banco, com prazo mínimo entre um uso e outro.
Existe valor mínimo?
Varia por banco e por contrato. Veja o mínimo na própria tela do aplicativo antes de programar o pagamento.
Amortizei e a parcela não mudou. É erro?
Se você escolheu reduzir prazo, a parcela continua igual e o fim do contrato é que antecipa. Confirme no extrato qual opção foi registrada.
Conteúdo educativo. O TÁ EXPLICADO não é instituição financeira nem escritório de advocacia. Em caso de dívida alta ou situação complexa, procure o Procon da sua cidade ou um advogado.