Como vender um imóvel financiado
Vender é possível, mas o banco precisa participar. Há três caminhos: o comprador quita a dívida, assume o financiamento com análise de crédito, ou financia em outro banco que quita o seu contrato. Contrato de gaveta deixa a dívida no seu CPF. Comece pedindo o saldo devedor atualizado.
Enquanto há financiamento, o imóvel está dado em garantia ao banco e a matrícula traz essa anotação. Isso não impede a venda — impede a venda feita só entre você e o comprador, sem passar pelo banco.
1. Os três caminhos
- Comprador quita à vista — ele paga o saldo devedor ao banco e a diferença a você. É o caminho mais rápido.
- Transferência do financiamento — o comprador assume o contrato, passa por análise de crédito no mesmo banco e a dívida sai do seu nome.
- Novo financiamento em outro banco — o banco do comprador entra como interveniente quitante: quita o seu contrato e cria um novo em nome dele.
2. O passo a passo
- Peça ao banco o saldo devedor atualizado e a certidão de matrícula do imóvel. É com esses dois papéis que você anuncia.
- Defina o preço e deixe claro quanto é dívida e quanto é seu. O comprador precisa saber o que vai pagar a cada lado.
- Leve o comprador ao banco para análise de crédito, se o caminho for a transferência ou um novo financiamento.
- Assine o contrato de compra e venda com a condição de aprovação do banco escrita nele.
- Na quitação, exija o termo de quitação e acompanhe a baixa da alienação fiduciária na matrícula.
- Registre a transferência no cartório de registro de imóveis. Só aí o imóvel deixa de ser seu.
3. Documentos e custos
- Do vendedor: identidade, CPF, certidões pedidas pelo banco e comprovante de estado civil.
- Do comprador: renda comprovada, documentos pessoais e a análise aprovada.
- ITBI, pago à prefeitura, geralmente pelo comprador. A alíquota muda por município.
- Escritura e registro, com custas que variam por estado.
- Avaliação do imóvel pelo banco do comprador.
4. O imposto que sobra para você
Se você vendeu por mais do que o imóvel estava declarado, há ganho de capital. O cálculo é feito no programa da Receita no mês da venda, e existem casos de isenção previstos em lei. O financiamento não muda essa regra: o que conta é o valor da venda, não como o comprador pagou.
Guarde comprovantes de reformas declaradas na época. Sem nota fiscal, elas não entram no custo de aquisição e o lucro tributado fica maior.
Perguntas frequentes
Posso vender com parcelas em atraso?
O banco costuma exigir o contrato regularizado antes de autorizar a transferência ou emitir o saldo para quitação. Negocie o atraso primeiro.
O comprador precisa de aprovação do banco?
Sim, sempre que ele for assumir o financiamento ou contratar um novo. É uma análise de crédito igual à de qualquer financiamento.
Quanto tempo leva?
Depende da análise de crédito, da avaliação do imóvel e do cartório. Combine no contrato o que acontece se o prazo estourar.
Quem paga o ITBI?
Na prática do mercado, o comprador. A alíquota e as regras mudam de município para município, então confirme no site da prefeitura.
Dá para usar o FGTS do comprador?
Sim, quando ele cumpre as condições do fundo e o contrato se enquadra no SFH. Quem confirma é o banco que vai financiar.
Conteúdo educativo. O TÁ EXPLICADO não é instituição financeira nem escritório de advocacia. Em caso de dívida alta ou situação complexa, procure o Procon da sua cidade ou um advogado.