Como registrar o contrato de aluguel
Escrito por Bruno Rodrigues Medeiros
O contrato de aluguel já vale entre as partes sem registro nenhum. Registrar serve para dois efeitos: averbado na matrícula do imóvel, ele faz a locação continuar valendo se o imóvel for vendido e garante o direito de preferência do inquilino na compra. O custo segue a tabela de emolumentos do seu estado.
Registrar o aluguel não é obrigatório, e é por isso que quase ninguém faz. Vale a pena quando o inquilino quer segurança de que não será posto para fora se o dono vender, ou quando quer poder disputar a compra do imóvel em igualdade de condições.
1. O que o registro resolve
- Cláusula de vigência averbada na matrícula: se o imóvel for vendido, o comprador tem de respeitar o contrato até o fim do prazo
- Direito de preferência: com o contrato registrado, o inquilino preterido na venda pode ir à Justiça pedir o imóvel para si, e não só perdas e danos
- Data certa: prova para terceiros de que aquele contrato existia naquele dia
Sem registro, se o dono vender, o comprador pode pedir o imóvel de volta com aviso prévio, e o inquilino fica limitado a cobrar prejuízo.
2. Os dois cartórios
Registro de Imóveis
É o cartório da matrícula do imóvel, definido pela localização. A averbação do contrato entra na própria matrícula e é o que produz os efeitos contra o comprador.
Registro de Títulos e Documentos
Dá data certa e publicidade ao documento, e serve para contratos em geral. É mais barato, mas não vincula quem compra o imóvel.
3. Como fazer
- Confira a cláusula de vigência e o prazo do contrato.
- Reconheça as firmas de locador, locatário e testemunhas em cartório de notas, ou assine com certificado digital se o cartório aceitar.
- Localize o Registro de Imóveis competente pelo endereço do imóvel — a matrícula indica qual é.
- Protocole o contrato em duas vias, com cópia dos documentos das partes e o número da matrícula.
- Pague os emolumentos e retire a certidão da matrícula já com a averbação.
4. Quanto custa e quanto demora
Os valores seguem a tabela de emolumentos de cada estado, publicada pelo tribunal de justiça local, e costumam variar conforme o valor do aluguel. Peça o cálculo no balcão antes de protocolar. O prazo de análise também varia; o cartório pode fazer exigências e devolver o documento para ajuste.
5. Se der errado
- Exigência do cartório: peça a nota por escrito, corrija e reapresente dentro do prazo do protocolo
- Locador se recusa a assinar o registro: a averbação da vigência depende do contrato assinado; sem cláusula, resta negociar um aditivo
- Dúvida sobre a competência: a certidão de matrícula atualizada mostra o cartório certo
- Reclamação sobre o serviço: a corregedoria do tribunal de justiça do estado fiscaliza os cartórios
Perguntas frequentes
Contrato sem registro vale?
Vale entre locador e inquilino. O registro serve para produzir efeitos contra terceiros, principalmente quem comprar o imóvel.
Qual cartório usar?
O Registro de Imóveis da matrícula do imóvel, se o objetivo é garantir a vigência e a preferência. O de Títulos e Documentos só dá data certa.
Preciso reconhecer firma?
Em geral sim, das partes e das testemunhas. Alguns cartórios aceitam assinatura com certificado digital.
Quanto custa?
Depende da tabela de emolumentos do seu estado e do valor do contrato. Peça o cálculo no cartório antes de protocolar.
Quem paga o registro?
A lei não define. É ponto de negociação, e costuma ficar com quem tem interesse no efeito, normalmente o inquilino.
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