Como passar a casa do falecido para os herdeiros
São três etapas, nesta ordem: inventário e partilha, pagamento do ITCMD no estado e registro no cartório de imóveis da matrícula. A casa só muda de dono no registro. Sem herdeiro menor, sem testamento e com todos de acordo, o inventário pode ser feito por escritura em cartório — com advogado ou defensor público nos dois caminhos.
Transferir o imóvel de quem morreu tem três etapas, nesta ordem: inventário e partilha, pagamento do ITCMD e registro no cartório de imóveis. A casa só muda de dono na última — enquanto a matrícula estiver no nome do falecido, ela não é dos herdeiros perante terceiros.
1. Escolha o caminho do inventário
- Em cartório, por escritura pública: possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam, e não há testamento. É o caminho mais rápido.
- No juiz: obrigatório quando há herdeiro menor ou incapaz, quando há testamento ou quando os herdeiros divergem.
- Advogado é obrigatório nos dois. Quem não pode pagar procura a Defensoria Pública do estado.
- Antes de decidir, peça a certidão da Central de Testamentos: ela diz se existe testamento e muda a rota.
2. Junte os documentos do imóvel
- Certidão de óbito, em várias vias.
- Matrícula atualizada, tirada no Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.
- Carnê de IPTU ou certidão de valor venal, mais a certidão negativa de tributos do município.
- Documentos pessoais do falecido, do cônjuge e de cada herdeiro, com certidão de casamento atualizada.
- Imóvel rural: CCIR, comprovante de ITR e certidões do órgão fundiário.
- Se ainda há financiamento, o extrato do saldo devedor e a informação sobre o seguro do contrato, que em muitos casos quita a dívida com a morte do titular.
3. Registre — é o passo que transfere
- Pegue a escritura de partilha, se foi em cartório, ou o formal de partilha, se foi no juiz.
- Leve ao Registro de Imóveis da matrícula com a guia do ITCMD paga e as certidões exigidas.
- Pague os emolumentos, que seguem a tabela do estado.
- Se vier nota de exigência, cumpra o que faltou e devolva dentro do prazo indicado.
- Retire a matrícula atualizada já no nome dos herdeiros e guarde com os demais documentos.
4. Depois de registrar
- Atualize o cadastro do IPTU na prefeitura, para a cobrança sair no nome certo.
- Transfira água, luz, gás e condomínio para quem ficou com o imóvel.
- Se o imóvel ficou em condomínio entre os herdeiros, qualquer venda depende da assinatura de todos, e vale combinar por escrito quem usa e quem paga as despesas.
- Vender depois exige nova escritura e novo registro, com os tributos próprios da venda.
Perguntas frequentes
Dá para vender a casa antes de terminar o inventário?
Não de forma direta. A venda de bem do espólio depende de autorização no processo ou de conclusão da partilha, e comprador nenhum registra sem isso.
O inventário em cartório é sempre possível?
Não. Ele exige herdeiros maiores, capazes, de acordo e ausência de testamento. Faltando um desses requisitos, o caminho é judicial.
Quanto custa o ITCMD?
Varia por estado, com alíquotas, faixas e isenções próprias. O cálculo é feito no site da Secretaria da Fazenda do estado onde a pessoa morava.
E se o imóvel não tiver escritura registrada?
Antes da partilha é preciso regularizar a titularidade. Leve os contratos ao Registro de Imóveis e ao advogado, porque o caminho muda conforme o documento existente.
Quem paga as contas do imóvel enquanto isso?
As despesas correm por conta do espólio e, na prática, dos herdeiros. Guarde os comprovantes: eles entram na prestação de contas da partilha.
Escritura ou formal de partilha que não é levado ao Registro de Imóveis não transfere nada. A propriedade só muda quando o ato entra na matrícula.