Como fazer o inventário de imóvel sem registro
O inventário transmite o que o falecido tinha registrado. Se o imóvel nunca foi registrado no nome dele, o que passa aos herdeiros é a posse ou o direito do contrato, e a regularização vem antes ou junto. Comece pedindo a certidão de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da região.
“Imóvel sem registro” abriga situações bem diferentes, e cada uma tem um caminho próprio. Descobrir em qual delas você está evita gastar com o procedimento errado.
1. Descubra o que existe no papel
- Peça a certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis da região onde fica o bem. É ela que diz quem consta como dono.
- Junte tudo que prova a posse: contrato, recibos de pagamento, carnês de IPTU ou ITR, contas de luz e água no nome do falecido, fotos com data.
- Anote nomes de vizinhos confrontantes e de quem pode testemunhar desde quando a família ocupa o imóvel.
- Peça também as certidões negativas do falecido e do imóvel que o cartório indicar.
2. Existe contrato, mas a escritura nunca foi feita
- É o caso do contrato de gaveta: a matrícula está no nome de quem vendeu.
- Havendo contrato e prova de quitação, cabe a adjudicação compulsória extrajudicial, pedida no próprio Cartório de Registro de Imóveis, com ata notarial e assistência de advogado.
- Se o vendedor sumiu, morreu sem inventário ou contesta, o caminho vira judicial.
- Resolvido isso, o imóvel entra no inventário como bem do falecido, e a partilha segue normal.
3. Não existe matrícula nenhuma
- O caminho costuma ser a usucapião extrajudicial, feita no Cartório de Registro de Imóveis: ata notarial do tabelião, planta e memorial assinados por profissional habilitado com responsabilidade técnica, e anuência dos confrontantes.
- Se algum confrontante se recusar a assinar, ou houver conflito, o pedido migra para a usucapião judicial.
- Em área urbana de ocupação informal, procure a prefeitura e pergunte pela regularização fundiária. Regras, custo e fila mudam de município para município.
- Em área rural, entram georreferenciamento e cadastro junto ao órgão fundiário. É trabalho de topógrafo, não só de cartório.
4. O inventário em si
- Cabe inventário extrajudicial, em cartório de notas, quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo. Advogado é obrigatório.
- Havendo menor, incapaz, testamento ou desacordo, o inventário é judicial.
- O ITCMD é imposto estadual: alíquota, base de cálculo, isenções e prazo para recolher variam por estado. Consulte a Secretaria da Fazenda antes de assinar, porque atraso costuma gerar multa.
- Os emolumentos do cartório seguem tabela estadual. Peça o cálculo por escrito.
- Quem não pode pagar pode requerer gratuidade e procurar a Defensoria Pública.
Perguntas frequentes
Dá para vender o imóvel antes de regularizar?
Só é possível ceder direitos de posse, o que vale menos e afasta comprador com financiamento. Venda com escritura exige matrícula.
Preciso de advogado?
Sim, tanto no inventário extrajudicial quanto no judicial. Quem não pode pagar procura a Defensoria Pública do estado.
Quanto tempo tenho para abrir o inventário?
O prazo e a multa por atraso são regulados pelo estado, dentro da regra do ITCMD. Confirme na Secretaria da Fazenda do seu estado.
O IPTU no nome do falecido serve de prova?
Serve como prova de posse, junto com contas e contrato. Não substitui a matrícula nem transfere a propriedade.
Usucapião em cartório é mais rápida?
Costuma ser, quando todos os confrontantes assinam. Havendo recusa ou dúvida do registrador, o pedido vai para a Justiça.
Não deixe parado. Sem inventário, ninguém vende, financia nem recebe indenização do imóvel, e o ITCMD de vários estados cobra multa por abertura fora do prazo.